Das Wichtigste in Kürze
Erbe ist man mit dem Todesfall, nicht erst mit dem Erbschein. Für eine Wohnungsauflösung ohne Erbschein reicht deshalb oft ein anderer Nachweis, etwa ein eröffnetes Testament. Heikel ist etwas anderes: Wer zu früh räumt, kann das Erbe damit angenommen haben.
- Für die Ausschlagung bleiben in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis (§ 1944 BGB).
- Den Erbschein stellt das Nachlassgericht nur auf Antrag aus, Pflicht ist er nicht.
- Schlagen alle aus, kann das Gericht einen Nachlasspfleger bestellen, der sich um die Räumung kümmern kann.
Wohnungsauflösung ohne Erbschein: geht das?
Ja. Wer erbt, steht mit dem Tod fest, durch Testament oder gesetzliche Erbfolge (§ 1922 BGB). Der Erbschein ist ein Zeugnis, das das Nachlassgericht nur auf Antrag ausstellt, so steht es in § 2353 BGB zum Erbschein. Wer im Erbschein als Erbe steht, für den wird vermutet, dass ihm das Erbrecht zusteht (§ 2365 BGB).
Woran eine Wohnungsauflösung ohne Erbschein scheitert, ist deshalb meist der Nachweis gegenüber Dritten. Der Bundesgerichtshof hat 2016 entschieden, dass eine Bank nicht immer einen Erbschein verlangen darf, wenn ein eröffnetes handschriftliches Testament die Erbfolge eindeutig belegt (XI ZR 440/15). Für Vermieter gibt es keine solche feste Regel. Halten Sie Sterbeurkunde und, falls vorhanden, Testament mit Eröffnungsprotokoll bereit und fragen Sie vorher, was reicht. Ohne Testament wird häufiger ein Erbschein verlangt.
Wer am Ende die Rechnung trägt, klärt der Beitrag wer die Wohnungsauflösung nach Todesfall zahlt.
Wer darf die Wohnung eines Verstorbenen betreten?
Wer darf die Wohnung eines Verstorbenen betreten, solange kein Erbschein da ist? Zuerst die Erben: Der Besitz geht mit dem Tod automatisch auf sie über (§ 857 BGB). Führt ein Mitbewohner den Mietvertrag fort, entscheidet er, wer hinein darf.
Räumt der Vermieter auf eigene Faust, kann das verbotene Eigenmacht sein (§ 858 BGB). Er muss sich an die Erben halten; sind die unbekannt, kann er beim Nachlassgericht einen Nachlasspfleger beantragen (§ 1961 BGB).
Die Wohnung betreten ohne Erbschein, das hängt im Alltag am Schlüssel. Liegt einer bei Nachbarn oder Angehörigen, dürfen die Erben damit hinein. Hat ihn nur der Vermieter, will der meist einen Nachweis sehen. Sind die Erben unbekannt oder hat noch niemand angenommen, kann das Nachlassgericht den Nachlass bei Bedarf sichern, etwa mit Siegel oder Hinterlegung von Wertsachen, so sieht es § 1960 BGB zur Sicherung des Nachlasses vor.
Die Wohnung eines Verstorbenen ausräumen: erst sichern, dann räumen
Die Wohnung eines Verstorbenen ausräumen sollten Sie erst, wenn feststeht, dass Sie das Erbe behalten. Bis dahin läuft in der Regel die Ausschlagungsfrist von sechs Wochen ab dem Tag, an dem Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung erfahren haben (§ 1944 BGB). Bei einem Testament beginnt sie nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht; lebte der Verstorbene zuletzt nur im Ausland oder sind Sie bei Fristbeginn dort, sind es sechs Monate.
Wer in dieser Zeit Möbel verkauft, verschenkt oder die Wohnung räumen lässt, kann das Erbe stillschweigend angenommen haben. Ausschlagen geht danach nicht mehr (§ 1943 BGB).
Was gilt, wenn Sie vor einer Ausschlagung schon etwas für den Nachlass erledigen, regelt § 1959 BGB für Geschäfte vor der Ausschlagung: Gegenüber dem späteren Erben handeln Sie wie jemand ohne Auftrag. Verfügungen, die nicht ohne Nachteil für den Nachlass warten konnten, bleiben auch nach einer Ausschlagung wirksam. Reines Sichern gilt in der Regel nicht als Annahme. Bei einer Wohnungsauflösung ohne Erbschein heißt das konkret:
- Sichern. Kontoauszüge, Policen und Wertsachen, die in der leeren Wohnung gefährdet wären: mit Liste, getrennt aufbewahrt, nichts behalten oder verteilen. Ein Testament geben Sie unverzüglich beim Nachlassgericht ab (§ 2259 BGB).
- Erledigen, was nicht warten kann. Kühlschrank leeren, Heizung auf Frostschutz, Fenster zu, Post umleiten.
- Stehen lassen. Möbel, Hausrat, Auto, auch das Fotoalbum, bis die Erbfrage geklärt ist.
Mehrere Erben verwalten den Nachlass gemeinsam (§ 2038 BGB): Was zur Erhaltung nötig ist, darf jeder allein, ausräumen und verkaufen nicht. Bei Streit helfen Nachlassgericht oder Anwalt.
Wer muss die Wohnung eines Verstorbenen räumen?
Wer muss die Wohnung eines Verstorbenen räumen, wenn der Mietvertrag noch läuft? Wer ihn übernimmt. Lebten Ehegatte, Lebenspartner, Kinder, Angehörige oder ein Lebensgefährte im Haushalt, treten sie in den Vertrag ein, sofern sie dem Vermieter nicht binnen eines Monats ab Kenntnis vom Tod erklären, ihn nicht fortsetzen zu wollen (§ 563 BGB). War etwa der Ehegatte Mitmieter, läuft der Vertrag mit ihm weiter; er kann binnen eines Monats außerordentlich kündigen (§ 563a BGB).
War der Verstorbene alleiniger Mieter und lebte niemand mit ihm, geht der Vertrag auf die Erben über (§ 564 BGB). Erben und Vermieter können dann binnen eines Monats, nachdem sie vom Tod und vom fehlenden Eintritt erfahren haben, außerordentlich kündigen, bei Wohnraum mit rund drei Monaten Frist. Geräumt zurückgeben müssen die Wohnung dann die Erben (§ 546 BGB).
Und wenn alle ausschlagen? Auch eine Wohnungsauflösung ohne Erben hat einen Zuständigen. Das Nachlassgericht kann einen Nachlasspfleger bestellen, auch auf Antrag des Vermieters, wenn er Ansprüche gegen den Nachlass gerichtlich geltend machen will (§ 1961 BGB). Der Nachlasspfleger kann den Mietvertrag kündigen und die Räumung veranlassen; bezahlt wird aus dem Nachlass, soweit er reicht.
Haushaltsauflösung nach Todesfall: die Reihenfolge, die Ärger spart
Für eine Haushaltsauflösung nach Todesfall empfehlen wir vier Schritte, auch bei einer Wohnungsauflösung ohne Erbschein.
- Erbfrage klären. Testament suchen und unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern (§ 2259 BGB), die Ausschlagungsfrist in den Kalender schreiben.
- Wohnung sichern. Unterlagen beiseitelegen, Lebensmittel raus, Heizung auf Frostschutz.
- Mietvertrag klären. Wer ist eingetreten, wer kündigt? Auch Kündigen kann als Annahme gelten, im Zweifel vorher anwaltlich klären. Übergabetermin mit dem Vermieter festmachen und fragen, welchen Nachweis er braucht.
- Räumen lassen. Erst nach der Annahme, zum schriftlichen Festpreis.
Was das kostet, zeigt der Beitrag Wohnungsauflösung Kosten 2026, gegliedert nach Wohnungsgröße. Wie wir eine Haushaltsauflösung nach einem Sterbefall angehen, steht auf unserer Leistungsseite.
Was das bei uns konkret heißt
Bei einer Wohnungsauflösung ohne Erbschein fragen wir vorab zwei Dinge ab: wer den Auftrag gibt und ob die Erbfrage geklärt ist.
Nach der Besichtigung steht der Festpreis schriftlich im Angebot, ohne Nachforderung für den besichtigten Umfang. Am Räumtag sichern wir zuerst Unterlagen und Fotos und stellen auf Wunsch einen Entsorgungsnachweis für die Nachlassakte aus. Wie eine Wohnungsauflösung zum Übergabetermin abläuft, zeigt die Leistungsseite.
Wohnen Sie weit weg, kommt der Schlüssel per Nachbar, Hausverwaltung oder Schlüsselsafe. Wir arbeiten von Münster aus, etwa bei der Entrümpelung in Münster oder der Entrümpelung in Hamm.
Fazit
Eine Wohnungsauflösung ohne Erbschein ist erlaubt, der Erbschein ist nur ein Nachweis. Entscheidend ist die Reihenfolge: erst die Erbfrage, bis dahin nur sichern, dann räumen.
Fragen Sie die kostenlose Besichtigung an, gern schon vor der Annahme des Erbes. Eine erste Antwort bekommen Sie in 30 bis 60 Minuten*.
Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit unter Erben oder Fragen zur Ausschlagung helfen das Nachlassgericht oder ein Fachanwalt für Erbrecht.